最近一年一直在杭州土地上比较“安静”的广厦，终于有动作了。

　　11月12日，杭州珊瑚沙股份经济合作社与广厦控股创业投资有限公司签订《杭州珊瑚沙股份经济合作社10%留用地招商引资合作开发项目协议》，让这次合作隐隐浮出水面。然而广厦方面对这次合作表现得相当低调，其公司官网对此只字未提，也没有任何消息见诸公告。到底是怎样的一个项目，如此神秘？

　　传说中谈了七八年的项目

　　广厦“截胡”，一年搞定那块地

　　说起来那是一块位置相当不错的留用地：总占地面积145.5亩，齐齐整整，西面是公元沐桥，南面是珊瑚沙家园，北面隔着珊瑚沙路就是宋城华美学校，东面是江涵路。

　　留用地是指城市过程中，为了保证撤村建居顺利进行，国家在征用农村集体土地并转为国有建设用地后，将其中10%留给村集体，鼓励他们单独或合作开发建设。按照杭州市去年出台的新规，今年起通过招拍挂的留用地项目部分可产权分割到户。

　　“这个项目我们谈了足有七八年。”一位参与过这宗留用地合作洽询的某开发企业高管私下说，他们曾经对这个项目非常感兴趣，可惜，对方“开价太高”，最后只能作罢。

　　一块地谈七八年？珊瑚沙社区位于钱塘江畔，五云山以南，是杭州之江新城的核心区块，2002年6月底撤村建居后新建的社区。2005年8月进行了股份改制，成立了杭州珊瑚沙股份经济合作社。如果这个项目谈了七八年，岂不是新社区一成立这块地就开始招商引资了？这听上去有点夸张。但采访中，珊瑚沙社区的工作人员默认了这种说法：“这是我们的第一块留用地，所以非常慎重。”

　　这块别人谈了七八年没谈下来的项目，广厦谈了将近一年，达成合作协议，成功“截胡”。

　　三选一

　　上家说看中广厦品牌和资金实力

　　“消息放出去以后有十几家房地产开发公司来报名，我们从中筛选出三家。”一位参与了这次合作洽谈的珊瑚沙社区工作人员透露说，除了广厦控股之外，还有一家杭州老牌房地产开发企业，以及另一家开发过多个留用地项目的开发商进入最后的角逐。“我们实地考察了这三家企业以及他们的开发项目，广厦是其中品牌知名度最高、资金实力最强的，我们开出的条件（他们）比较有保证实现。”

　　的确，如他所说，广厦在2010年中国民企500强中排名第四，与其相比，另两家开发商的行业地位远远不如。

　　然而合作毕竟是“郎有情妹有意”的事情，在珊瑚沙社区挑选合作对象的时候，对方也在挑选他们。“最初我们打算把这个项目当做公司的开发储备用地，虽然地块本身条件不错，但区域成熟度不高，所以不适合马上开发。但对方的条件太苛刻了，我们反复评估了很多次，如果照他们的要求来做，利润非常薄，想想还是算了。”进入最后角逐的其中一家开发商这么说。

　　所谓的条件苛刻是什么呢？有知情人透露说，业内一般通行的做法是留用地项目的土地出让金是出让方垫付的，开发商先期仅承担契税部分，也就是说启动资金可能只需要两三千万元，而珊瑚沙这宗地的启动资金至少要1亿~2亿元。

　　启动资金量大，是多数资金实力不强的开发商放弃这宗留用地的原因之一，也有开发商抱怨其租金定价过高、生活配套不全、甲方对开发过程涉入太深管得太多等等七七八八的原因。

　　这对合作方来说自然是头痛不已，但对珊瑚沙股份经济合作社来说，这样，利益才能有更多保障。

　　漫长的回报期

　　留用地项目“赚”的是什么

　　根据甲方珊瑚沙股份经济合作社方面透露的消息，这次合作开发的10%留用地项目总投入将达十个亿，建成后将是一个集商业中心、办公、商业特色街区、酒店、创意产业中心等位一体，总建筑面积达17.6万平方米的大型城市综合体。而珊瑚沙股份经济合作社以土地入股的形式参与合作，占51%股份比例。项目建成后，广厦控股每年要向珊瑚沙股份经济合作社支付3600多万元的租金。

　　这笔账怎么来算？小的不去说它，单算项目预计总投入，加上前5年的租金，广厦方面的支出就超过12亿元，就留用地项目来说，这是一笔不小的投入。而且按照协议约定，其租金每5年递增10%，第一个20年满后，从第21年开始自动翻倍。如曾参与竞争的开发商所说，这样的条件的确不轻松。

　　“一开始肯定是亏的，就看后期能不能经营好了。”一位操盘过留用地项目的业内人士分析说，留用地项目因为前期投入小，资金回流期短，所以财务杠杆效应更大，但从静态总量看，留用地项目的利润率肯定不如普通商品房项目。“我做的那个项目，3万多平方米的建筑规模最后核算利润只有几千万元，如果是普通商品房项目哪止这些。”

　　从签订协议到今天，将近一个月，广厦控股方面一点口风都不露，其公司网站上对这项合作只字未提，公司公告也丝毫没有迹象。而广厦到底为什么看中这个项目？

　　按照业内人士的分析，如果广厦要盈利除非甲方给他开一道“口子”，即，先开发该项目中应属于甲方的那51%的房产，经营产生利润后，再开发剩余的49%，这样一来资金占用量小，二来可以等地块周边配套更城区，区域价值充分显现后享受土地增值的那部分利润。

　　另有小道消息说，该宗土地的容积率有可能要提高，若真如此，项目开发商的利润会更多一些。

　　按照杭州市《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》的规定，村留用地也要实行招拍挂出让。但截至目前，珊瑚沙的这宗留用地项目虽然已经达成合作协议，却尚未进入招拍挂市场。虽然，在招拍挂前寻找意向合作伙伴是业内通行的做法，但这并不意味着其他企业不能参与该项目土地的招拍挂，且不说这是不是一块“肥肉”，广厦能否吃到还不一定。