本报记者 周文丹

　　降价、深度降价、全线降价……

　　初春3月，“以价换量”成为目前卖房最流行、也是最有效的手段。

　　3月18日，北仑世茂世界湾从每平方米一万出头，直降5000元，在近期宁波全大市日均销售约为三四十套的行情下，到昨天800多套房子清盘。

　　居然敢直降五千？开发商有多少利润空间？我们不妨来算一算，希望以此一窥房产利润空间。

每平米直降5000元，800多套房11天卖光

　　世茂世界湾项目，70年产权住宅，开发商是宁波世茂房地产控股有限公司。因为楼盘地处北仑中心城区，紧挨北仑区行政中心，这一楼盘被定位为当地中高档产品。

　　这一项目2008年下半年开售，一期开盘，总户数1110户，均价每平米约8000元。2010年8月26日，二期首批房源约800套开售；大约三个月后，二期第二批房源开售。

　　2010年年底，这一楼盘售价达到最高，约1.3万元/平方米。此后售价一直维持在每平方米1.1万元至1.2万元之间。从宁波透明售房网数据看，3月18日之前，世茂世界湾二期已售房均价约1.1万元/平方米。

　　3月18日这一天，800余套剩余房源调价开卖，每平米直降5000元。头一天，售楼现场卖出500多套房子，单价都在每平方米七八千元（本报3月20日N3版）。到昨天，房源基本售罄。

降幅超四成，来算算“世茂世界湾”成本

　　同一个楼盘同样的品质，前一周每平方米售价过万，突然就降到了7000多，降幅超过四成。

　　虽然，开发商频频用“尾盘”来解释，说剩余的房子位置不佳的楼层太高或太低等等。但800套的数量，都是位置不佳的么？

　　而且，800套都是每平直降5000元，开发商如此大手笔，还有没有利润？

　　这里我们不妨替开发商算一算，顺便也一窥其他楼盘的降价空间：

　　宁波房地产交易中心一位工作人员说，通常在房地产项目中，土地费占大头，然后分别是建筑施工成本、税收财务等。楼盘建造成本，视楼盘定位不同存在差异，一般小高层住宅造价每平方米约3000元，高层每平方米约4000元。税收财务等杂费，在定价中的占比一般约为15%。

　　根据宁波市国土资源局北仑分局2008年1月31日公告，世茂世界湾所在地块“北仑中心区AB地块”，于2008年1月30日，由锦尚投资有限公司（世茂集团旗下的投资公司）以5600元/平方米的地面地价竞得，折算楼面地价为2037元/平方米。

　　世茂世界湾是小高层，通常来说，建造成本约为4000/平方米。

　　税费等杂费的15%，以此盘2008年一期开盘定价8000元为标准，就是8000×15%=1200元/平方米。

　　那么世茂世界湾每平方米总成本就是：2037元（土地出让金）+4000（建造成本）+1200（税费等）=7237元。

　　比照3月18日直降5000后的7000多元每平米，确实是没多少利润了。

看看“世茂世界湾”的火爆行情，“不是没市场，是价格没降到位”

　　从宁波透明售房网数据看，近期，宁波全大市日均销售住宅约为三四十套，而世茂世界湾一天就卖了500套。上面我们算了，那是因为世茂世界湾降到几乎无利润。

　　这个例子，是否能佐证业内流传的说法“不是没有市场，只是价格没有降到位”。

　　不过，也有业内人士表示，正是因为有降价空间，世茂才敢打出降价牌。

　　“毕竟开发商也是企业，不会做亏本买卖。比如地价、税收、建安等费用，虽然暂时由开发商承担了，但最终还是要通过销售由每个购房者承担。”

　　这位业内人士分析，与其他行业相比，前些年房地产的利润确实比较高，但这两年，房地产调控政策频出，房价滞涨，为了博销量，开发商也只能或明或暗地降价应对。

　　会不会有更多楼盘加入降价行列？

　　上述业内人士说，考虑到目前市场行情，加上4月中旬家博会就要举行，“接下来，宁波开发商肯定还会有明显调价动作。”