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　　如果你也跟下列的读者一样，被房产相关问题困扰，加我们的微信公共账号“杭州房产”（微信号：qjwbdc，二维码如图）留言，就能得到及时专业的回复。

　　钱报购房专家团成员介绍：

　　汤海孺（杭州市城市规划设计研究院总工程师）

　　虞晓芬（浙江工业大学经贸管理学院院长，房地产研究所所长、博导）

　　丁建刚（省内著名房产专家、透明售房市场研究院院长）

　　章惠芳（资深业内人士、杭州双赢机构董事长）

　　宋文杰（华邦地产首席评论员）

　　荆海燕（中原地产品牌管理总监）

　　赵红燕（本报说房专栏主持）

　　量身定制购房建议

　　问：我想在主城区的城西、城北买房，总价控制在150万元以内，请问有哪些楼盘可以纳入选择范围？

　　丁建刚（省内著名房产专家、透明售房市场研究院院长）回复：

　　城北丁桥一带，在售楼盘不少，150万元以内的89平方米小户型基本都可以选到。在售楼盘有上东城、四季公馆、玺之湾等。

　　在城西可以选择未来科技城一带的楼盘，1万元/平方米左右的价格，可以买到较大户型。包括新湖果岭、温莎郡、复地上城、西溪海小海、乐山红叶等楼盘均可选择。

　　此外，三墩在售的协安·紫郡、蓝郡也可以选到，良渚文化村的探梅里也很不错。

　　问：请问在江南板块的金昌春和钱塘、顺发江南丽锦、龙湖春江彼岸，城东新城的万科草庄西岸、滨江金色黎明之间比较，哪个楼盘的居住环境更好一点？未来升值空间哪个更大一点？周边配套的成熟度更胜一筹？

　　我的工作地点在庆春路和庆春东路，较长的时间内不会去住新房，想先买了再说。

　　章惠芳（资深业内人士，杭州双赢机构董事长）回复：

　　江南板块卖的是概念和发展，城东新城卖的是现在和便捷。金昌春和钱塘、顺发江南丽锦、龙湖春江彼岸，这些楼盘今年上半年都新开盘，均价19000~24000元/平方米左右。万科草庄西岸精装公寓均价23000~24000元/平方米，金色黎明是70万平方米规模的大盘，价格因位置不同差距较大。

　　从居住环境来看，万科草庄相对较优，毗邻草庄公园，小区中央还是一条河流，容积率也较低，仅2.2。金色黎明和龙湖春江彼岸借助开发商自身的品牌，在小区自身品质和环境上也不逊色。周边配套的成熟度，肯定是城东新城；未来的升值空间则要看板块发展和各自楼盘的品质。

　　问：我最近想买房，要求实用面积100平方米以上，有三房，要求有好的学区，地段最好是在滨江……求推荐房源。

　　宋文杰（华邦地产首席评论员）回复：

　　滨江买学区房建议在江南实验学校周边，以目前的市场价格，温馨人家、钱塘春晓的价格会相对便宜，同时这里不少物业已经满5年，无营业税。从户型面积来看，130平方米的户型居多，实用面积多在100平方米以上，性价比较高。

　　问：钱塘梧桐蓝山和朗诗未来街区，发展性和居住感哪个更好？

　　章惠芳（资深业内人士、杭州双赢机构董事长）回复：

　　钱塘梧桐蓝山地处临平世纪大道和望梅路交叉口，是目前临平副城商品房较为集中的区域。项目所处双铁核心价值圈，距离地铁仅约1公里距离，从居住性来讲，相对较好。目前价格在12000~14000元/平方米左右。所剩户型相对偏大。

　　朗诗未来街区，位于翁梅居住功能区核心位置，地铁1号线翁梅站下步行400米即达。板块规划前景良好，但尚待开发建设。目前居住性相对差些，项目主力户型约为73m2和85m2，预计6月开盘推6、10、11号楼，价格预计在每平方米10000~11000元。

税费问题如何处理

　　问：我的父母共有一幢三层楼房。目前母亲健在，父已过世。现在母亲表示把房产分给我们兄妹四人。

　　据我了解到，母亲持有的一半房产给我们兄妹的话，是作为受赠财产，要交3%契税。请问是否能只把父亲的一半作为遗产继承，不需交税，母亲的一半就让母亲自己持有保持不变呢？

　　丁建刚（省内著名房产专家、透明售房市场研究院院长）答：

　　你了解的信息是对的。母亲的部分如果办理赠予，需要缴纳3%契税。可以先办理父亲那一半产权的继承手续，母亲的部分保持不变。只要家庭内部没有异议就可以。

　　问：我们买了云溪香山的二手房，95平方米，132万，房子还不到五年 ，要缴营业税。我们是首套房，请问需要交多少税？

　　章惠芳（资深业内人士、杭州双赢机构董事长）回复：

　　主要有三笔税：

　　（一）营业税：税率5.55%，由卖方缴纳。根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

　　（二）个人所得税：税率为交易总额1%或卖出买入差价的20%，由卖方缴纳。征收条件：以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人转让所得税。如果以下两个条件同时满足可以免交个人所得税；1、家庭唯一住宅；2、购买时间超过5年。

　　（三）契税：基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，由买方缴纳。征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平方米（包含90）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。若买方购买的房产是非普通住宅（杭州是超过140平方米）或者是非住宅，则缴纳交易总额的3%。

　　其他还有印花税、登记费等少量交易费用。在实际二手房购买中，以上税费常常都由买家承担。

　　关于落户、净高及延期交房

　　问：请问置业在余杭、萧山等非杭州主城区，以后小孩的户口落户及之后的学区择校是不是有限制？

　　章惠芳（资深业内人士、杭州双赢机构董事长）回复：

　　如果是你在杭州的唯一一套作为落户的房子，根据房子所归属的学区就学。择校也要根据购买房子的所在地而定。

　　问：金沙湖1号标榜房屋高度4.78米，请问净高怎么算的？

　　宋文杰（华邦地产首席评论员）回复：

　　房屋净高一般是设计层高减15厘米左右。具体要看房屋的施工。金沙湖1号由于在交付后需要铺设地板或地砖，加之4.78米需要隔层，在实际使用过程中，净高应该会减少15厘米以上。

　　问：开发商延期几个月了还没交房，怎么办？我应该要求退房，还是等开发商赔我违约金？

　　章惠芳（资深业内人士、杭州双赢机构董事长）回复：

　　要看购房合同，根据合同的违约赔偿履行。在一定的时间内延期，可能开发商会赔违约金，但合同继续履行；超过了一定时间，购房者可选择退房。