最近，杭州滨江区的保利天汇（备案名：滨汇之都）业主向记者求助：小区物业擅自使用社区配套用房，用于物业保洁人员居住，存在安全隐患；而且物业还将这些员工的住宿费按照每月12000元算进了物业支出里面，这样是否侵害了全体业主的权益？

　　这到底是怎么一回事？近日，记者来到保利天汇一探究竟。

物业人员住小区地下室和社区用房，系违规行为

　　保利天汇位于长河路与滨康路交叉口，为地铁5号线聚才路站上盖，于2022年10月正式交付。

　　业主投诉的情况出现在小区1号楼。根据小区的建设工程规划告示牌，1号楼的一层和二层为社区养老用房与办公用房。

　　在现场，记者看到曾居住于此的保洁人员已经搬离、清空，一楼地面上留下了不少积水。

　　“其实除了1号楼社区用房，业主们还发现小区负一层地下车库也有物业人员居住。”有业主告诉记者，在《滨汇之都物业管理费收支预算》中，物业员工宿舍月度成本为1.2万元，要求按照项目周边三室一厅房间租赁每间3000元，预估租赁4间。

　　业主们质疑：如果小区社区用房、地下室都被物业拿来给员工住宿，那么这笔月度1.2万元的员工宿舍支出，究竟去了哪里？业主们交那么贵的物业费，却花得不明不白，涉嫌侵害业主权益。

　　而且根据杭州市社区配套用房相关管理规定，社区配套用房产权属于街道，使用权属于社区。物业人员居住在社区用房，系不规范操作。此外，杭州明确禁止小区地下室和沿街商铺等非居住用途的空间违规住人。

　　开发商保利地产回复称：对业主反馈的物业人员居住在社区配套用房，已进行排查，发现有个别保洁人员为图方便住在该处，已第一时间清退完成，并对小区其它空间一并开展全面排查，未发现有类似情况存在，后续将加强管理。

　　保利天汇所属的长河街道方面表示，事发后，开发商已将社区用房钥匙移交给社区。

业主想成立业委会，被开发商投了反对票

　　针对物业的不规范操作，保利天汇的业主们希望能成立业委会， 把小区好好管起来。

　　去年，由业主、街道、社区、开发商代表组成的小区物管会成立。今年1月、5~6月由物管会牵头，分别举办了两次业主大会投票，拟通过小区相关议事规则，成立业委会，但均未通过。第一次因为开发商弃权导致参与率未达标，第二次开发商投了反对票，最后因为专有面积未达标而再次“流产”。

　　根据《民法典》第278条，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。而小区住宅部分开发商自持面积占比36%，只要开发商一票否决，小区想要成立业委会，难度很大。

　　对于为何投反对票，保利地产称，开发商自持资产的法定权益受法律保护，作为大业主单位，会结合大多数人的利益来综合考量该问题，小区业委会的成立按照相关法律法规程序推进。

　　像保利天汇这种开发商自持比例高而导致业委会难成立的情况，并非个例。

　　2017年，杭州土拍推行“限地价，竞自持”，当土地溢价率封顶后转为竞报自持面积。这一规则直到2021年才结束，由此诞生了208个有开发商自持面积的项目，其中开发商自持比例在30%以上的项目有37个，保利天汇就是其中之一。

　　当小区业主大会投票时，作为自持房源产权人的开发商，手上拥有多少票数？

　　杭州房管部门曾做过权威解答，“同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算”。即从人头票数来算，开发商只拥有1张票数，投票话语权跟普通业主无异。但小区共同决定事项需建筑面积和人数占比“双2/3”以上业主参与投票，从建筑面积比重角度来讲，开发商投票时的话语权却是很高的。

业主提议“分区管理”，目前没有希望

　　对于保利天汇小区面临的业委会难成立困境，浙杭律师事务所律师孙伟伟说：“针对开发商不参与表决的问题，通常还是有解决办法的，那就是在小区议事规则中明确规定，通过邮寄、留置、电话等方式将业主大会表决票或表决事项送达该大业主时，无论其最终是否投票，均视为已参会。”

　　孙伟伟说，在满足参与表决业主人数达标的情况下，根据《民法典》，业主共同决定的相关事项中，其中选举业委会需“双过半”业主同意即可通过，这种情况下住宅业主们齐心协力，还是有希望通过的，“难度最大的还是涉及到筹集维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施等事项，需要‘双3/4’以上业主同意才能通过。”

　　但保利天汇目前卡在了第一步——业主大会投票表决《小区议事规则（草案）》和《小区管理规约（草案）》时，就被开发商投票否决了。

　　为此，不少业主提出，开发商自持+商业部分楼幢跟住宅楼幢其实是用围墙隔开的，两者在物理层面上相对独立，平时两者物业管理也基本都是分开的。“这种情况下，住宅区和开发商商业+自持部分能否分区管理，双方互不干扰？”

　　根据《杭州市物业管理条例》第十二条：因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经业主大会同意，可以申请划分为两个以上物业管理区域。

　　保利天汇物管会主任说，天汇整个小区共用社区用房、水电消防等设施设备，中间也无道路阻隔，不符合分区管理的要求。“接下来物管会会继续让各方之间好好沟通，积极推进第三次业主大会投票。”