家，是身体和心灵的港湾。如果说你的房子是你的小家，那么你所居住的小区是更大一点的家。邻里是否和谐，电梯是否安全，物业服务品质如何，甚至外卖能否送到家门口，停车是否方便，小区的草坪是否青绿，都会影响到你的心情，构成居住品质的一部分。

　　小区看似不大，实则是一座知识的富矿，有的小区还是一座能源源不断生财的“金矿”。掌握了这些知识，可以更好地了解一个小区的运行，维护自己的权益，同时减少因误解产生的矛盾。而小区的公共收入，属于全体业主的财产。

　　本周，“一个小区的全部秘密”短视频产品正式上线，每一个短视频，都是关于小区的一个知识点，将小区的秘密一一呈现在你的面前。

　　我们先来看几个小区的秘密。如果你感兴趣，可以扫一扫下方的二维码，每周都会有“秘密”更新。

　　秘密一：

　　吵翻天的“包阳台”

　　究竟该怎么包

　　“包阳台”是一个超级流量密码，业主会吵得不可开交。支持包的会说，我自己买的房子，自家的阳台，凭什么不让包？反对的说，你这样包，他这样包，你这个颜色，他那个颜色，再好的外立面都变成了狗皮膏药。

　　那么，究竟能不能私包阳台呢？

　　大部分小区交付的时候，业主都签过小区的《临时管理规约》，约定业主不得擅自改变建筑物外立面。所以，私包阳台是不行的。

　　如果很多业主有封包阳台的需求，该怎么办呢？

　　通常来说，当小区成立业委会后，就可以组织召开业主大会，由全体业主投票表决要不要统一包阳台。根据《民法典》相关条款，涉及改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分用途等事项，需经过参与表决专有部分面积和人数“双3/4”的业主同意。也就是说，双3/4的业主表决同意了，可以包阳台。但要统一包，统一的样式，统一的颜色。

　　还没组建物管会或业委会的小区，如果多数业主都想包阳台，可以由社区或街道牵头，找第三方公司召开临时业主大会投票，完成包阳台要走的程序。去年，萧山的汝悦美境府小区就是在交付才两个月的情况下，经临时业主大会投票通过了“统一包阳台”。

　　秘密二：

　　小区的这些角落

　　藏着“生财之道”

　　很多小区业主，可能不知道小区本身就是座金矿，很多角落都藏着“生财之道”。

　　一般来说，大多数小区最赚钱的有三种收入：分别是商铺租金、泊车收入、广告收入。

　　很多小区都配置了物业经营性用房，可以对外出租，获得稳定收入。小区公共泊车位可以收停车费，这笔钱往往由物业和小区分成，收入相当可观。广告收入主要包括电梯广告、道闸广告等。

　　除了这三种，小区还有很多赚钱的方法。

　　比如移动基站租金。移动信号发射基站一般安装在小区楼幢顶楼，这就需要向小区支付场地租金，安装一个的年租金大概1万多元。在小区里摆放快递柜、饮品贩卖机，可以收租金。另外，商家来小区设点摆摊，安装电瓶车充电桩，也都要付钱。

　　你家小区有多少钱？你还可以登录房管部门的“物业经营性收支信息平台”，业委会、物业每月10日前都会录入上月的经营性收支，业主随时可以查询。

　　秘密三：

　　为何我家草坪光秃秃

　　别人家小区四季常绿

　　很多业主都有过这样的经历：住了几年后，小区草坪渐渐枯黄、斑秃，只见黄土不见绿。反观别人家的小区，却是一年四季常绿，让人羡慕妒忌恨。

　　以前很多小区草坪用的是单季的马尼拉草，它的优点是成本低，耐踩踏，但这种草夏天绿（4-9月），冬天黄，因此草坪一年里一半时间都是黄的。现在很多小区改用双季节草坪，采用黑麦草和百慕大草混播，夏天是绿色百慕大，冬天是绿色黑麦草，一年四季基本常绿。不过维护的成本会高一点。

　　另外就是人为的因素。一是草坪的基础工程要做到位，尤其草坪下方的排水工程，如果排水沟处理不好，草坪就容易积水，时间长了，草就容易死掉。二是草坪要科学养护，要经常对草坪进行翻新。三要靠小区业主的文明习惯。狗狗在草坪上拉屎撒尿也很容易造成草坪斑秃，因为狗狗的排泄物具有一定的腐蚀性，会伤害草坪。

　　秘密四：

　　小区交付快满8年

　　有笔“巨款”不能忘

　　近两年，很多交付快满8年的小区都忙着起诉开发商，这些官司，都涉及一笔巨款——“质保金”。

　　“质保金”就是物业保修金。根据杭州市物业管理条例，开发商在小区竣工验收前，要按照物业建筑安装总造价百分之二的比例，在房管部门交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。杭州市房管部门公布的信息显示，2022年，杭州84个小区交存物业保修金6.82亿元，平均每个小区812万元。

　　质保金的存储期限通常是8年。8年期满后，如果没有异议，这笔巨款就会退还给开发商。

　　不少小区在交付未满8年的时候，已经出现过渗水、外墙脱落等大大小小的质量问题。业委会需要提前做准备，把小区的质量问题整理好，做好图文证据的保存，将这些证据发给开发商，督促开发商尽早维修。如果开发商置之不理，业委会需要在6个月内起诉开发商或申请仲裁。

　　一般来说，在法院的协调下，开发商愿意留下“质保金”的一部分，用于小区的修缮，这笔钱，往往有上百万元甚至数百万元。

　　秘密五：

　　业委会工作不好做

　　有个“神器”能帮忙

　　明星和名人业主众多的大华西溪风情，交付19年才在今年初成立了业委会，谁知过了半年就因多位成员辞职而解散。

　　业委会工作确实不好做，成员不仅需要学习大量的专业知识，还容易因为沟通不善，被业主误解。业委会成员遭受质疑就会心灰意冷，有的不再参加下一届，有的甚至早早辞职。

　　事实上，要做好业委会的工作，可以借助科技的力量。

　　譬如与邻科技，是专注运用AI技术为社区提供基层治理和生活服务的高科技平台，以创新的数字化解决方案为业委会的日常运营全面赋能。该平台线上线下相结合，提供包括数字化办公系统、会务组织、物业监督与考评、专业咨询等在内的多元化服务，致力于做好业委会的办公管家，帮助业委会实现透明、合规、专业的小区自治管理。目前，与邻科技三方服务产品已在滨江、萧山、余杭、富阳等多个杭州市行政区进行备案，服务于超过1000个社区，惠及300多万居民。