最近，杭州市中心老牌高端住宅频频流拍。11月下旬，当年土拍楼面价贵过武林壹号的昆仑公馆一套建筑面积300.96m2的跃层大户型以约4.68万元/m2起拍，因无人报名而流拍；在这之前，位于贴沙河畔的兰园一套建筑面积169.5㎡的房源以单价约6.41万元起拍，同样因为无人报名而流拍。

　　昆仑公馆和兰园都是杭州市中心核心地段的知名高端楼盘，起拍价都不算高，最后仍惨遭流拍，除了意向竞买人在等待后续二拍会调低起拍价之外，也令很多人关注到一个事实，那就是当年市中心那批“地王”高档楼盘如今在二手楼市关注度不高，成交总体不活跃。

武林外滩二手房3年才卖了6套

成交最活跃的武林壹号最难买

　　对于市中心武林商圈的高端楼盘，大多数购房者第一反应就是武林壹号。差不多同时代的高端楼盘，比如兰园、武林府、武林国际、武林外滩、昆仑公馆、新华园，总体来说存在感低很多，在二手楼市声响不大。

　　从贝壳找房平台数据来看，目前武林壹号挂牌在售房源4套，兰园挂牌在售49套，武林府挂牌在售17套，武林国际挂牌在售14套，武林外滩挂牌在售11套，新华园挂牌在售23套，昆仑公馆挂牌在售16套。相比较来看，成交最活跃的武林壹号反而是最惜售的。

　　根据杭州我爱我家提供的成交数据，武林壹号今年成交了15套，最近3年共成交35套；兰园今年成交了12套，最近3年共成交25套；新华园今年成交了6套，最近3年共成交16套；武林府今年成交5套，最近3年共成交26套；武林国际今年成交5套，最近3年共成交16套；昆仑公馆今年成交5套，最近3年共成交17套；武林外滩今年成交4套，最近3年共成交6套。

　　深耕杭州市中心板块多年的德佑文晖店店长黄建军说，这批差不多同时代的武林板块高端楼盘，目前在名气、活跃度上出现比较大的差距，原因是多方面的。“武林壹号现在是市中心楼盘中的九五至尊，首先是因为体量最大，总建筑面积超过40万m2。其它几个楼盘，除了兰园和昆仑公馆超过20万m2，基本都在14万m2左右，体量最小的武林外滩建筑面积仅约11万m2。”

　　其次是户型起步面积不一样。“武林壹号几乎都是300m2以上的大户型，形成比较纯粹的豪宅氛围，而其它几个楼盘都有90m2及以下的小户型外加非住宅公寓，比如武林府、武林外滩，甚至有建筑面积50m2+、60m2+的小户型挂牌在售。”黄建军说，“再者，武林壹号在公区、户型格局、室内装标、物业管家服务等细节上口碑都不错，其它几个楼盘因为面积段的原因，有些房源户型格局一般。”比如武林府，170m2左右及以下的户型只能做两房，且靠近高架，部分还没有阳台。

　　黄店长说，目前在二手房市场上，武林壹号的成交均价超过12万元/m2，武林府和武林外滩大概在7万~9万元/m2，武林国际、兰园、新华园的成交均价大概在7万元/m2上下，昆仑公馆大概在5万元~6万元/m2。

南星桥、奥体、申花的改善次新房

单月成交量经常是两位数

　　随着杭州城市的发展，市中心土地稀缺，武林板块所处的区域鲜少有新项目入市，这里大多数是老小区，几个高端楼盘见缝插针地镶嵌其中，难以形成规模。相比之下，钱江新城、奥体、南星桥、望江新城、申花等改善次新房扎堆的板块，成交量大，也更受关注。

　　目前杭州高端住宅成交最活跃的板块，主要集中在南星桥、申花、奥体、江河汇等板块。一方面，这几个板块最近几年都出让了不少地块，而且大多由品质开发商拿地操盘，这些新项目大量交付后，形成了比较浓厚的高端住宅区的氛围，城市界面也比较高大上，加上大多有不错的学区配套，因此这两年极受改善群体的青睐。

　　像南星桥板块，除了老牌的阳光海岸、金色海岸、蓝色钱江这几个顶豪外，仁恒滨江园、壹品、上品、候潮府等次新房近两年成交活跃。上品、候潮府仅今年10月份就分别成交了6套和5套。店多隆市，南星桥板块房龄相对较老的高档小区春江花月，今年来已经签约了50多套房源。

　　申花板块的金茂府、锦绣之城、养云静舍、沁园等很受改善人群的欢迎，10月申花的次新房杭樾润府成交了33套。奥体板块的杭州壹号院更是江南岸的“头牌”，买家中有很多网红及高收入人群，今年10月就成交了17套。

　　而市中心目前最活跃的改善次新房当属文晖板块的和品，11月成交了25套二手房。

西湖边的房子业主惜售

二手别墅有稳定的客群

　　在高端住宅市场，西湖边的房子以及别墅类房源也成交不多，原因却不一样。

　　西湖边的房子，尤其是建成于2000年以后的商品房小区，比如中大吴庄、吴山鸣翠苑、西湖八号公馆、柳浪东苑二期、西子公寓、西湖花苑等，虽然受追捧，但因为地段太稀缺，业主普遍惜售，流入到二手房市场的好房源可遇不可求，最近3年大多只有零星的一两套房源成交。相比之下，离西湖稍远一点的西子铭苑，是其中成交最活跃的楼盘，今年成交了5套，最近3年共成交16套。

　　此外，别墅合院类房源中，之江板块的九溪玫瑰园、云栖玫瑰园、西湖高尔夫别墅等，每年都有比较稳定的成交，占据着杭州顶豪成交的“C位”。不过今年以来湘湖板块也开始发力，年初湘湖边的地中海别墅一套建筑面积560.79m2的独栋别墅以1亿元成交，折合单价近18万元；今年7月，次新房观湖里一套约380㎡的中式合院二手房以近24万元/m2成交。