今年以来，“好房子”话题热度持续升温，各地纷纷出台住宅品质新规，反映了人们对好品质的期待。产品加速迭代，意味着同地段的新旧产品之间、不同品质的小区之间，房价差会越拉越大。房龄越新的好房子，价格越高，而房龄大、品质一般的房子，房价却难以随着板块地价创新高而上涨。潮新闻·钱报美好生活研究院研究了热门板块不同年代不同产品的价格差异，高的和低的之间，最多可达4倍。

江河汇相邻两小区因为品质差异　房价相差2万元/m2

　　品质上的差异，对房价究竟影响几何？较为有说服力的例子是江河汇板块的绿城留香园和中海御道，这两个小区仅一路之隔，学区相同，建成年代接近。

　　绿城留香园于2015年开盘，首开均价不到4万元/m2；2017年尾盘销售时，均价达到4.8万元/m2。中海御道与留香园属于同一时期的产品，2015年一区首开毛坯均价3.5万元/m2，2016年后涨至4.5万元/m2。由此可见，两个小区新房价差仅为3000~5000元/m2，考虑到绿城留香园为精装交付，实际价格几乎持平。

　　留香园2019年交付后，二手房成交均价冲上7万元/m2。此后成交价一路上涨，到了2021年最高单价超过10万元，相比开盘价足足翻了一倍多。随后由于市场下行，留香园二手房价格也随之回落，目前成交均价8万元/m2左右。部分靠近铁路的99m2户型房源，成交单价约7.6万元。

　　若论地段，中海御道更靠近钱塘江，但二手房价格一直低于留香园。记者了解到，今年3月中海御道成交的六七套房源，价格都只有6万元/m2左右，比留香园低了约2万元/m2。

　　价差如此之大，最主要的原因是品质差异。留香园精装标准为6000元/m2，在当时的市场中处于较高水平。外墙采用了白色石材、灰色幕墙和铝合金线条的组合，颜值较高；小区中央配有无边界游泳池，园林景观丰富。反观中海御道，品质方面亮点不多。尤其是外立面，2020年还曾进行大面积整修，以解决渗水脱落等问题。

同一小区不同产品也有不小价差

　　价格的落差不仅发生在不同小区之间，同一个小区也会如此，如闲林板块的翡翠城。我爱我家数据显示，刚过去的3月，翡翠城共计成交71套房源，成交均价30377元/m2，位列杭州二手房3月成交套数榜首。

　　翡翠城于2005年首开，共分四期开发，交付时间从2008年至2021年左右。一期、二期以高层和小洋房为主，其中一期为绿城一代建筑风格，外形酷似桂花城，外立面以涂料为主；二期则为绿城经典的二代建筑风格，拥有弧线形的大阳台，外立面以面砖外主；三期加入了法式排屋产品，高层则为绿城三代建筑风格，酷似西溪诚园，外立面以干挂石材为主；四期则为大家熟悉的“万人摇”楼盘梧桐郡，物业类型以高层为主，外立面呈蓝灰色，为玻璃幕墙、铝板线条与涂料的组合。

　　由于开发周期较久，不同年代的产品在施工工艺、建筑材质等方面都有差别，再加上产品定位上的差异，导致翡翠城不同年代、不同类型的房源价格差距很大。

　　“以高层产品为例，一期、二期目前成交均价2.5万元/m2左右，三期小户型成交均价3万元/m2左右、大户型成交均价3.5万元/m2左右，四期成交均价3.5万元/m2左右。”德佑翡翠城店店长周昌东告诉记者，3月这一波翡翠城二手房行情主要以二期、四期为主，占比接近7成。

　　四期成交了27套左右，购买客群相对偏年轻化一些；二期成交了21套左右，主要因为二期有较多的89m2两房小户型，总价门槛相对较低。一期绿化是最好的，植被郁郁葱葱，但房龄较大，且大部分洋房没有电梯，成交不活跃，价格不高。

　　同小区不同的产品类型，低密价格远高于高层。如翡翠城电梯洋房一本证房源成交均价接近4万元/m2，排屋则高达8万~9万元/m2。

　　随着人们对住房舒适度的要求不断提高，在改善次新小区里，大户型的成交单价高于中小户型。如新近交付的申花红盘馥香园，280m2户型成交价最高，近期成交价超过8万元/m2，175m2户型则不到7万元/m2。

地价屡创新高　房企相信好地段的好房子溢价高

　　今年以来，杭州多个板块地价屡创新高。拿地的房企普遍相信，优质地块的好房子能产生高溢价。

　　限价取消已为品质回归扫除了最大障碍。再加上风雨连廊不计容、3米以上层高、4米以上架空层等各类针对性很强的品质新规接踵落地，接下来杭州新楼盘有望保持较高的品质水准。

　　从项目规划就已经可见一斑：全小区采用风雨连廊，高层住宅层高首次达到3.5米，8米的架空层……

　　接下来，楼盘品质还有更多想象空间。比如已在全国多个城市陆续试水的第四代住宅，通过阳台拓面30%这一举措可实现100%甚至更高的得房率。又比如随着科技和工艺不断进步，新一代住宅产品在智慧化和绿色节能方面也一定会有更多突破，从而支持更大的产品溢价。

　　当房子回归居住使用价值后，品质在房价中的权重会进一步加大。今年3月，潮新闻·钱报美好生活研究院统计了杭州15个改善板块的次新小区和老小区，发现最高房价差达到了4.1倍。可以预见的是，今后这样的价差倍数还会扩大。

　　这也是近期一些板块地价创新高、新房价格大涨的同时，周边不少二手房的价格都纹丝不动的原因。毕竟，产品品质的差距摆在那里，尤其是限价时代的一些楼盘，品质方面明显占了下风。